הכותרות בעיתונים מספרות שענף הבנייה פורח, הביקושים בשיאם והמחירים ממשיכים לעלות, אבל הנתונים בשטח מצביעים על שיא במספר חברות הבנייה שנסגרות ומספר הקבלנים הפעילים ממשיך לרדת בקצב מהיר. 

אז מהן הסיבות לכך שחברות בניה וקבלנים רבים כל כך נכנסים לקשיים, ומדוע למרות השגשוג בענף, הרווחיות של הקבלנים ממשיכה להישחק?

מחסור בכוח אדם  - אחת הבעיות הקשות של ענף הבניה היא מחסור בכוח אדם מקצועי ובפרט בתחום העבודות הרטובות ובדרגי הניהול והפיקוח. הנתונים מצביעים על פער של כ-50% בין הביקוש לעובדים לבין ההיצע הקיים, כשאירועים ביטחוניים כמו סגרים ומבצעים, משבר הקורונה שהקשה על הטסת עובדים זרים, ועוד, מחריפים את הפערים. התוצאה של פערים אלו היא פגיעה כלכלית בקבלני הביצוע שנאלצים, מצד אחד, לספוג התייקרויות בעלויות הבאת העובדים, ומצד שני – לשאת בעלויות תיקון ליקויי הבניה והקנסות על איחורים במסירה, עקב ביצוע לקוי והיעדר פיקוח של מנהלי עבודה.

שינוי מתמיד בתקנות ובתקנים – פרויקט בנייה ממוצע אורך כשלוש שנים ובמהלך תקופה זו, חלים שינויים מתמידים בתקנות הבניה, הסטנדרט הולך ועולה, ובהתאם לכך עלויות הבניה מתייקרות. מאחר והקבלנים מתקשים לצפות ולתמחר מראש את ההוצאות הנוספות בגין האלמנטים והמערכות החדשות שידרשו להוסיף לפרויקטים, במקרים רבים הם נאלצים לספוג את העלויות מכיסם, על חשבון הרווח שתכננו לקבל.  

 קשיי נזילות – תנאי תשלום רחוקים, מוסר תשלומים נמוך ומחלוקות לגבי האחריות לתיקון ליקויי בניה המובילות לדחיית תשלומים, מכניסים את הקבלנים למצוקת נזילות שפוגעת בהם הן בטווח המיידי והן בטווח הארוך. זאת כיון שמעבר לקושי במימון הוצאות שכר עבודה וקניית חומר גלם, דחיית התשלומים מקשה על הקבלנים לעמוד בהחזרים לבנקים אשר העמידו לזכותם אשראי, מה שגורם, עם הזמן, לפגיעה בדירוג האשראי שלהם, ומאלץ אותם לפנות לערוצי מימון חוץ בנקאיים יקרים, השוחקים את ריווחיהם.  

תמחור ברווח גולמי נמוך – שיטת המכרזים הקיימת, הנותנת משקל עצום למחיר ההצעה, מאלצת קבלנים לתמחר את עבודתם ברווח גולמי נמוך מאוד, לרוב חד ספרתי, אשר אינו מותיר להם שולי ביטחון לספוג את הסיכונים המהווים חלק בלתי נפרד מכל פרויקט נדל"ן. במקרים רבים הרווחיות הנמוכה, מובילה את הקבלנים לניסיונות לחסוך בעלויות כוח האדם, מצב המייצר תגובת שרשרת הרסנית של פגיעה באיכות הבנייה, סכסוכים עם היזמים והלקוחות, דחיית תשלומים, קשיי נזילות וחוזר חלילה.

חלוקה לא הוגנת של הסיכונים – יחסי הכוחות הלא שוויוניים בין היזמים לקבלנים יוצרים מצב בו הקבלנים מתחייבים לספק ליזמים תוצרת, במחיר שסוכם ובמועד שסוכם, גם אם היקף העבודה משתנה. כך שהקבלנים נאלצים לספוג מכיסם את מרבית הסיכונים שבפרויקט , לרבות סיכונים שאינם נמצאים בשליטתם. חשוב להבין כי ענף הבנייה ובמיוחד הבנייה הרוויה למגורים, הם תחומים עתירי סיכונים באופן מיוחד: החל מאירועים ביטחוניים שמשפיעים על זמינות כוח האדם ואיכותו, דרך אינספור תרחישים בלתי צפויים שעלולים לקרות בשטח ולעכב את העבודה, ועד להתייקרויות בתשומות הבניה, שינויים בתקני הבניה, ואי וודאות הכללית הרבה המאפיינת את העבודה לצד מספר רב של קבלני משנה אחרים.  כל הגורמים האלו מגדילים מאוד את הסיכון לעיכובים ותקלות שמייקרים את עלויות הבניה, גוררים עלויות נוספות בגין תיקון ליקויים, ועלולים להוביל גם לתשלומי קנסות והוצאות שכר דירה, בשל עיכובים במסירה לדיירים.  

היעדר רגולציה תומכת – המצמצמת את הסיכונים בענף, מעודדת כניסת כוח אדם איכותי לתחום ומסדירה את חלוקת האחריות בין היזם לקבלן.   

לסיכום, מבנה ענף הבניה ומאפייני הסיכון הגבוהים שבו, מביאים לידי כך שחרף הביקוש הרב לדירות, הקבלנים מתקשים לשמור על רמת רווחיות ונזילות המאפשרת מתן מענה לדרישות היזמים – בהיבט הכמותי והאיכותי. הדבר נכון במיוחד עבור הקבלנים הקטנים שרגישים יותר לכל סטיה הפוגעת ברווחיות הפרויקטים, תלויים יותר בתשלומי היזמים ומתקשים יותר לקבל אשראי בנקאי.